תתחילו להשקיע עכשיו!!!

חברים יקרים. קוראים יקרים. יש לי משהו להגיד לכם-

תתחילו להשקיע היום! עכשיו! לא מחר, לא אחר כך. לא שנה הבאה. עכשיו!

אתם לא מבינים בכלל כמה זה חשוב. כמה זה יעזור לכם.

יותר מזה- אתם לא מבינים בכלל כמה זה קריטי עכשיו מאשר אחר כך. אני מתכוון בעיקר לצעירים שבינינו- לרווקים, לזוגות הצעירים בלי הילדים.

תתחילו לחסוך! תתחילו להשקיע!

השלב הזה, שבו אתם משוחררים, בלי דאגות, גרים אצל ההורים, ובלי כמעט הוצאות… השלב הזה, שאתם יכולים להרשות לעצמכם להתכלב בדירת חדר בירוחם בלי מזגן כדי לחסוך. זה לא יחזור. זה לא יגיע שוב.

אנחנו אוהבים להאמין שיש לנו בחירה, שאם נרצה להתשנות נוכל לעשות את זה תמיד… אבל אתם לא מבינים בכלל איזה קליל זה עכשיו לעומת אחר כך.

יש לכם זמן. יש לכם כסף. אין לכם הוצאות. אין לכם התחיבויות.

העניין הוא, שאתם כן מבינים את זה… אתם כן מבינים שיש לכם את התנאים המעולים האלה.

 

הטעות הגדולה של המשוחררים הצעירים

אבל במקום לנצל אותם, אתם מנצלים את זה כדי לחסוך חצי שנה ולטוס לחו"ל! להיזרק על חוף בתאילנד ולעשות סמים בהודו, בלי כרטיס חזור, עד שיגמר לכם הכסף ותחזרו הביתה בלי גרוש על הישבן.

איזו טעות!!!

תראו. זה נכון שהחיים קצרים, וצריך להינות, ואם לא עכשיו אז מתי וכו'. זה נכון, שאם אתם לא תטיילו עכשיו- יהיה לכם מאוד קשה לעזוב הכל ולצאת לטייל אחרי זה.

זה פשוט עניין של סדרי עדיפויות.

מה אתם מעדיפים- לצאת לטיול חלומי עכשיו, כשאתם יכולים, ואז לחזור לארץ, ללמוד, להתחתן, להביא ילדים, למצוא עבודה, להיכנס לחובות ומשכנתא וחתונות ורכב והוצאות, ולעבוד כל יום כל היום עד גיל 67, ואז למות בשיבה טובה?

או שאתם מעדיפים לוותר על הטיול עכשיו, לחסוך הרבה, לעבוד קשה, להשקיע את הכסף שלכם, ובגיל 40 להפוך שולחן על הבוס שלכם ולצאת לטייל בעולם עד המוות?

אני יודע במה אני בחרתי. אני מקווה שתבואו איתי.

היה לי עצוב לדבר עם חברים שלי, ולראות אותם מבזבזים את כל הכסף שלהם על טיסות פנים והוסטלים זולים וסמים. זה עצוב.

יש לכם עכשיו זמן. תשבו ותלמדו על השקעות. תקחו קורס. תקראו ספרים בנושא.
תעבדו קשה. אין לכם הוצאות, אתם גרים אצל ההורים, ואפילו אוכל אתם לא צריכים לבשל. תקרעו את התחת ותחסכו 100 אלף שקל בשנה.
תשקיעו את הכסף. תקנו מניות. תקנו דירת חדר בבאר שבע. תתחילו להיכנס לעולם המשקיעים.
תקימו עסק.

מקסימום תפסידו כסף. מקסימום הכסף שלכם ימחק בחצי בגלל איזה ירידה חדה בבורסה או חוק חדש של כחלון.
לא נורא. אתם צעירים, אתם תעמדו בזה. אם יש גיל טוב לטעות- זה עכשיו.

תדמיינו את עצמכם בגיל 45, עם ילדים ומשכנתא כבדה. בדיוק קיבלתם בונוס שמן, ואתם חושבים להשקיע אותו.

נראלכם שתוכלו לקחת סיכון ולהפסיד? אם אתם מפסידים אז, אתם גמורים. מחוקים.

תעשו לי טובה ותתחילו היום.
ברגע שתסיימו לקרוא את הפוסט הזה, תעשו משהו. תקראו עוד, תכנסו ליד 2 ותראו דירות, תכנסו לאתר הבורסה ותזילו ריר על המניה של גוגל או אמזון. תכנסו לאתר הבנק שלכם ותספרו כמה כסף נזיל יש לכם.

לא אכפת לי מה- העיקר שתעשו משהו.

איזה השקעה אני מחפש?

איזה השקעות אני מחפש?

לאט לאט אני מתחיל לקלוט את זה- אי אפשר להסתמך על השקעות בנדלן, על אש קטנה, כמו שאנחנו עשינו. כמו ההשקעה הראשונה שלנו.

אני אסביר.

מכירים את הבלוג "הסולידית"? אם לא, רוצו עכשיו לקרוא. זה בלוג מעולה על השקעות סולידיות בבורסה, על חסכון אגרסיבי ועל חיים צנועים ופשוטים. אני מקפיד לקרוא כל פוסט חדש שיוצא, ומה שכתוב שם הוא זהב.

תקציר של הבלוג- תחסכו מלא, תוציאו כלום, תשקיעו את מה שיש לכם בבורסה בהשקעה סולידית, ואחרי מספיק שנים תוכלו לצאת לעצמאות כלכלית.

למשך כמה זמן חשבתי שאני אוכל ליישם את מה שכתוב שם. חשבתי שאוכל לחיות לפי מה שכתוב שם, ולצאת לעצמאות כלכלית די מהר.
אבל, לאט לאט אני מבין שכנראה זה לא המצב. כנראה שהמצב שלי, שונה ממצבה של הסולידית. אני אסביר:

בנושא ההשקעות, הסולידית משקיעה בתיק השקעות מפוזר, עם תשואה ממוצעת של 4-5 אחוז בערך, לשנה. זאת תשואה סבירה, ואם יש לך מספיק כסף בחשבון ההשקעות, זה די הרבה כסף.
הבעיה שלי מתחילה, מאורח החיים הנדרש בשביל לצאת לעצמאות כלכלית עם תשואה כזאת. הסולידית חיה עם בן זוג, לא נשואה, ובלי ילדים. מצד אחד היא חוסכת הרבה, ורוכשת לעצמה מיומנויות כדי לחסוך עוד יותר- היא מנקה, מבשלת, ואפילו מכינה את חומרי הכביסה שלה לבד. אלו חיים מדהימים לדעתי, חיים צנועים ומסתפקים במועט, והלוואי עלי שאצליח לחיות ככה.

אבל יש לי כמה בעיות עם חיים כאלה:

1. למרות שהסולידית לא עובדת, ויש לה הרבה זמן פנוי, הרבה מהזמן שלה מתבזבז על המלאכות האלה, היומיומיות. לדוגמא, היא מבשלת, מנקה וכד'. זה אמנם לא הרבה זמן, אבל הייתי רוצה להיפטר גם מהמלאכות האלה

2. אני לא רוצה לחיות חיים כאלה צנועים. אני רוצה ילדים. אני רוצה בית גדול יותר. רכב זה נוח. אני רוצה שהילדים שלי יקבלו חינוך טוב, ולא יצטרכו לחסוך.

בגלל שני הדברים האלה, לא יתאים לי לחיות כמו הסולידית. אני לא אצליח להסתדר מתשואה של 4-5 אחוז בשנה.

אם אני רוצה לחיות, לדוגמא, ברמת הוצאות של 15 אלף שקל בחודש- שזה די נמוך יחסית למשפחה עם 4+ ילדים- לפי החישוב של הסולידית, שבו אני מוציא 3 אחוז מתיק ההשקעות שלי בשנה, אני צריך תיק השקעות בסך של 6 מליון שקל.

6 מליון שקל! זה מלא!

איך בדיוק אני אמור להגיע לתיק השקעות של 6 מליון שקל, בתשואה של רק 4-5 אחוז לשנה?

זה כמעט בלתי אפשרי, ובנוסף, עם 6 מליון שקל פנויים להשקעות, אני יכול ליצור הכנסה הרבה יותר גדולה מאשר 15 אלף שקל בחודש. ככה לפחות נדמה לי.

מה לגבי השקעה בנדל"ן?

גם ההשקעה שלנו, מניבה תשואה בסביבות הסכום הזה. אם להיות מדוייק, בשנה הראשונה התשואה שלנו היא 3 אחוז. אנחנו מקווים להעלות את השכ"ד שנה הבאה, ואז התשואה שלנו יכולה להגיע ל4 אחוז.

4 אחוז תשואה!

זה יחסית גבוה לשאר הדירות שראינו, אבל זה כלום בפיתה!
אל תשכחו גם את הריבית על המשכנתא, שלוקחת לנו משהו כמו 3 אחוז ריבית…

כמובן, אנחנו מקווים שגם מחיר הדירה יעלה, ואז, כשנמכור, נרוויח עוד כסף.

אבל עדיין, תשואה גבוהה זה לא יהיה.

אם כך, יוצא שאם אנחנו ממשיכים בהשקעות כאלה- כנראה שלא נגיע לעצמאות כלכלית! עכשיו אנחנו אמנם זוג צעיר, אנחנו חוסכים הרבה ואין לנו ילדים- אבל בהמשך החסכונות שלנו יאטו את הקצב, ויהיה לנו קשה יותר ויותר להגיע לתשואות גבוהות יותר…

אם ככה, מה עושים?

האמת? אני לא יודע. אני כותב את זה כי זה המחשבות שלי כרגע. אני מנסה למצוא מקומות שיהיו בהם תשואה גבוהה יותר, בלי סיכון מיותר. אני חושב לכיוון של השבחת נכס- לקנות, לשפץ, ולמכור. אולי אפשר ככה לתת בוסט להון העצמי.

אולי לקנות דירה על הנייר… זה סיכון גדול יותר, וככה גם התשואה.

אני חושב גם על "קרן הגשמה". אני עוד ממש בחיתולים של זה, אבל שמעתי שהם מביאים אחלה תשואות, ממקור אמין, אז אני בודק את זה.

אני חושב גם בכיוון של עסק. לא משהו בומבסטי, אבל אולי לפתוח איזה חנות באינטרנט או משהו בסגנון. בעסק מצליח יש תשואות מטורפות על הכסף, וזאת יכולה להיות מקפצה מעולה.

נראה. אני לא יודע. בינתיים הכסף מצטבר בעו"ש ומעלה אבק, ואני חייב להחליט בקרוב מה לעשות איתו.

נראה.

האם המחירים תמיד עולים?

האם המחירים תמיד עולים?

אמונה נפוצה בשוק הנדל"ן הישראלי היא שהמחירים תמיד עולים ותמיד יעלו.
הורים שלי, בחתונה שלהם, לפני 25 שנה, קיבלו עצה מהדוד – תקנו דירה בכסף של החתונה. הם קנו בחיפה, ואיזה חודש אחרי הקניה היתה עליה גדולה מרוסיה והמחירים קפצו. הקניה הזאת עזרה להם למכור אחרי כמה שנים, ולקנות את הבית שבו הם גרים כיום…

ומאז כמובן, המחירים רק עולים ועולים. וככה, כבר הרבה שנים, הכל וורוד, ונראה שהכל ימשיך לעלות. גם אנחנו קיבלנו את העצה הזאת לחתונה, ומשם התחיל הסיפור שלנו…

אבל, האם המחירים ימשיכו לעלות בעתיד?

תראו. אני לא איזה כלכלן או משהו, ולא מגדת עתידות. אני לא יודע מה יקרה עם המחירים בעתיד. האמת היא? שאף אחד לא יודע. אם מישהו אומר לכם.שהוא יודע- הוא או שקרן, או שיש לו אינטרנס להגיד לכם ככה כדי שתקנו ממנו. אי אפשר לדעת.

מה שכן, יש לי כמה מחשבות על הנושא הזה:

1. ההגיון הפשוט אומר שכל עוד יש יותר ביקוש מהיצע – המחירים ימשיכו לעלות. ככה עובד שוק חופשי. לכן, נראה שכרגע, המחירים באמת ימשיכו לעלות. אנשים נולדים בקצב מסחרר, ואני לא בטוח בכלל שהבנייה מצליחה לעקוף את הפער. נראה שכל עוד לא יהיה שינוי דרמתי -המחירים יעלו.

2. מצד שני, לפעמים כן קורה שינוי דרמתי, והמחירים יכולים להיות מושפעים. לדוגמא, מאוד יתכן, לדוגמא, שתחום הבניה הקלה יתפתח, והמחיר של בניית בתים ירד משמעותית. בתים יתחילו לצוץ כמו זבובים, והמחירים יעצרו או אפילו ירדו. פתאום, יהיו יותר בתים מאנשים, וניכנס לשוק של קונים, שבו לקונים יש את הכוח.

שינוי נוסף שיכול לקרות הוא, שעם כל ההתפחויות בתחבורה, כבישים, רכבות, ועבודה מהאינטרנט ומהבית, פחות ופחות אנשים יהיו חייבים לעבוד במרכז, ויוכלו לעבור לפריפריה. צעד כזה יוריד לבסוף את המחירים במרכז, ויקפיץ את המחירים באיזורים רחוקים יותר של הארץ. (שכבר עכשיו עולים).

שינוי נוסף שנראה שהוא כבר בדרך- הבנקים מעלים ריביות בצורה איטית אך מדודה. גם אם יש עיסקה שמניבה 10 אחוז תשואה, והבנק לוקח 9 אחוז ריבית- העסקה לא ככ משתלמת. צריך לקחת גם את זה בחשבון!

כבר היום ניתן לראות שהמחירים של הקניה עולים מאוד, אבל מחירי השכירות לא מצמצמים את הפער. איך זה ישפיע בהמשך?

בכל אופן, חשוב להבין שאי אפשר לדעת מה יקרה. יש סיכוי שבעוד 20 שנה כולנו נגור בירח בכלל, או שיהיה אפשר להזמין דירה מאמזון. אי אפשר לדעת מה יקרה.

מה שחשוב לי להדגיש זה שכניגשים לבחון השקעה, אסור לבנות על העתיד! אני לא אומר שאני לא עושה את זה- תכל'ס, ההשקעה הראשונה שלי בנויה כמעט אך ורק על עליית מחירים- אבל אני חושב שמעתה והלאה, העסקה צריכה להצדיק את עצמה בהווה, ולא רק בעתיד. הרבה אנשים קונים דירה על מנת להרוויח כשהמחירים יעלו… תקנו נדל"ן, תקנו הרבה- אבל אל תבנו רק על המחירים- העסקה צריכה להיות טובה כבר בקניה עצמה!

ביום שהמחירים ירדו… ביום שהמחירים ירדו אנחנו בעצם ניתקל בסיטואציה שלא קרתה כאן בארץ. תהיה בועת נדל"ן. והיא תתפוצץ. מה יקרה אז? מה יעשו כל המשקיעים? איך יתנהג השוק? בנקודות כאלה אנחנו ניבחן, ונוכל לראות מי משקיע מוצלח באמת, ומי סתם קפץ על הגל…
משקיע אמיתי יודע לנצל מצבים, ולהרוויח בכל סיטואציה.
אולי לא נגיע למצב כזה בזמן הקרוב- אולי אפילו לא עוד 20 שנה. אבל אם יום כזה יגיע, וכולם יכנסו לפאניקה, והשוק יתחרפן, והבנקים יקרסו…
יהיה מעניין    😃

האם כדאי להשקיע בנדל"ן?

חזרתי מחופשה במזרח, ועכשיו חוזרים לעניינים. יש לי מילואים שבועיים, ואני מקווה לכתוב פוסט כל יום, כדי לכפר על החודש+ שלא כתבתי.

אני רוצה לכתוב על שאלה שמציקה לי כבר כמה זמן… בעיה בנדל"ן, שקשה לי לשים עליה את האצבע.

מבחינה הגיונית, אם אני מקבל מהבנק כסף ב4 אחוז ריבית, משקיע אותו, ומרוויח 5 אחוז תשואה- אז אני ברווח. ככה זה אמור להיות. בעצם, בצורה הזאת אני ממנף כסף של אנשים אחרים, ומרוויח ממנו לעצמי. ככה זה צריך להיות.

מצד שני, העסקה הראשונה שלנו- לא הייתה ככה! בעצם, גם רוב העסקאות היום לא ככה.

הריבית עלתה לרמה של 4-5 אחוז ריבית, והתשואות נהיו נמוכות- בין 3-4 אחוז. בעצם, זה אומר שאני יוצא מעסקה מופסד !

 

האם כדאי להשקיע בנדל"ן?

אז איך, עם תנאים כאלה, כולם מסביב עדיין אומרים שכדאי להשקיע בנדל"ן? איך אומרים שזאת השקעה יציבה וטובה, והגיונית?

אז אני רוצה להגיד – עסקה כזאת, למיטב הבנתי, היא לא עסקה טובה! בעסקה כזאת אנחנו יוצאים מופסדים יותר, ולא הרווחנו כסף מהעסקה!

בעצם, טוב יותר פשוט להחזיר את הכסף במזומן ולמשוך ממנו כל חודש קצת. ככה לפחות לא מפסידים!

אז למה בכל זאת כדאי להשקיע?
האמת היא, שזה לא מדוייק. כשאומרים תשואה של 4 אחוז, מתכוונים לתשואה של השכ"ד, התשואה השוטפת. כמה שכר דירה נכנס בשנה. בגלל שהמחירים של הקניה עלו מאוד, אבל השכ"ד לא עלה בהתאם- התשואות מאוד הצטמצמו.
אבל, צריך לזכור שיש גם את התשואה מעליית ערך הדירה, או ההשבחה של הנכס!

כשמוסיפים לחישוב את עליית ערך הנכס- מגיעים לתשואות יפות מאוד. לדוגמא, הבחור שממנו קנינו את הדירה הראשונה שלנו,

עשה ב6 שנים תשואה של 12 אחוז בערך! אמנם זה בסביבת מחירים אחרת וכד, אבל זה באמת נתון מרשים!

לכן, גם עסקה כמו שלנו- שהבנק לוקח פחות או יותר כמו התשואה- תהיה משתלמת בסופו של דבר.

האם הייתי נכנס להשקעה כזאת שוב? אני מקווה שלא. השקעה כזאת זה אומר להסתמך בעיקר על העתיד הלא ידוע, ולקוות שהמחירים יעלו גם בהמשך. נכון, בביר מאוד שזה מה שיקרה- אבל שום דבר לא בטוח, ולא הייתי רוצה לבסס את התכנית הכלכלית שלי על ספקולציות בנוגע לעתיד. הייתי רוצה שהעסקה עצמה תהיה הגיונית כבר מההתחלה.
כמו שוורן באפט אומר-
את הרווח עושים כבר בקנייה.

איזה נכס לקנות?

איזה נכס הכי מתאים לי? איזה נכס כדאי לקנות?

 

כשאנחנו שואלים את עצמינו באיזה נכס כדאי להשקיע, אנחנו נעבור מס' שלבים:

  1. שלב ראשון- מהו ההון העצמי שיש ברשותי?

מצד אחד אנחנו רוצים להשקיע כמה שאפשר. אנחנו לא רוצים שיהיה לנו כסף שיישב בבנק וירקב, ולכן נרצה לפנות כמה שיותר כסף להשקעה. מצד שני, כסף שאנחנו משקיעים הוא לא נזיל (=ז"א שאי אפשר למשוך אותו בכל עת שנרצה), ולכן לא תמיד נוכל להשקיע עם כל הכסף שיש ברשותינו.

אנחנו צריכים לאסוף ולחשב, מהו כל הכסף הפנוי שיש ברשותי. האם קיבלתם מתנת חתונה גדולה? האם יש איזה ירושה של סבתא רבא ששוכבת באיזה חשבון נשכח? להון העצמי ניתן להוסיף את פיקדון השחרור, את מתנת הבר מצווה, את החסכונות השוטפים, מענקים ובונוסים וכד'. ננסה לאסוף כמה שיותר כסף, כדי להגדיל את סכום ההשקעה שלנו.

לאחר מכן, אנו צריכים לתכנן קדימה, ולשאול את עצמינו האם נזדקק לכסף הזה בזמן הקרוב. האם אני מתכנן טיול גדול לחו"ל, ואני צריך 40 אלף ש"ח בשביל זה? (הערה: אל תטוסו לטיול גדול! תחסכו ותשקיעו). האם אני מחתן בקרוב את אחד הילדים שלי? האם אני מתכנן רכישת רכב? מעבר להוצאות הגדולות הללו, מומלץ לשמור סכום כסף מסויים בעו"ש, לכל צרה שלא תבוא. (הסכום המומלץ הוא 6 חודשי מחייה).

לאחר שלקחנו בחשבון את כל ההוצאות האלה, נותר לנו ביד הסכום שאותו נוכל להשקיע. תלוי בזמן ובמקום, אבל בערך מ100 אלף שקל זמינים אפשר להתחיל לחשוב על השקעה רצינית.

כאן גם צריך לשאול, כמה אחוז מימון יש לנו. במידה וזו הדירה הראשונה, נוכל לקחת עד 75 אחוז משכנתא מהבנק. (משכנתא זה טוב!). במידה וזו דירה שניה, נוכל לקחת רק 50 אחוזי מימון, ולכן נצטרך להשקיע בדירה קטנה יותר, או לאסוף עוד כסף.

לדוגמא, אם חסכנו 250 אלף שקל, וזו דירתינו הראשונה- הבנק יסכים להביא לנו 75% מימון, ונוכל לקנות דירה בשווי של מליון שקלים. (בפועל טיפה פחות, כי יש הרבה הוצאות מסביב של עו"ד, שמאי, בנק וכד').

 

2. איזה נכס אני יכול לקנות עם הכסף הזה, ואיפה?

אחרי שגיבשנו לעצינו מהו הסכום שבו נוכל לקנות נכס, אנחנו צריכים להבין איזה נכס הכסף שלנו מסוגל לקנות. כמובן, השאלה הזאת הולכת יד ביד עם השאלה הגורם הנוסף- איפה לקנות את הנכס? בעצם, אני מחפש איזון של 2 גורמים- כמובן יהיו איזורים בהם אני ארצה לקנות, ויהיו דירות שאותם אני ארצה לקנות. מצד שני, לא תמיד אפשר לאחוז את המקל משני קצותיו. לדוגמא, ייתכן ואני רוצה להשקיע בתל אביב, אבל עם הכסף שלי אני לא יכול לקנות שם דירת 4 חדרים, אלא רק מחסן. או אולי אני יכול לקנות בתל אביב דירה ראויה, אבל באיזור גרוע שבו אני אצטרך להתעסק עם שוכרים מהסרטים. לכן, בשלב הזה צריך לעשות איזשהו ממוצע מחשבתי, ולהחליט מה אתם רוצים, וכמובן לנסות למצוא את הכי טוב שאתם יכולים.

מבחינת גודל הדירה, כרגע המצב בשוק בארץ הוא (באופן כללי, תמיד יש חריגות) ככה שככל שהדירה גדולה יותר, ככה התשואה נמוכה יותר. בדירות קטנות של 2 חדרים התשואה מכובדת, ואילו בדירות של 4-5 חדרים התשואות נמוכות יותר. בנוסף, גורם שאתם צריכים לחשוב עליו הוא "מי קהל היעד שלי?". למי אתם מתכננים להשכיר את הדירה? האם הדירה שלכם רלוונטית אליהם? לדוגמא, אנחנו קנינו את הדירה הראשונה שלנו בבאר שבע, באיזור שבו גרים סטודנטים, וכיוונו להשכיר את הדירה לסטודנטים. בדוגמא שלנו למשל, לא יהיה לנו טוב לקנות דירה של 5 חדרים עם 2 קומות… למה שסטודנטים ירצו להשכיר דירה כל כל גדולה? ואם אני מחפש להכניס לשם משפחה עם ילדים- למה שהם ישלמו מחיר גבוה יותר כדי לגור בסביבת האוניברסיטה? ז"א צריך להתאים את הדירה לקהל היעד.

כמובן, שאלת הנכס צריכה להיות ביחד עם שאלת מיקום הדירה. אנחנו נשאף למצוא מקום שאנחנו מאמינים בו, שאנחנו צופים לו עליית מחירים ושאנחנו חושבים שיש למחירים שם עוד מקום לעלות. זוהי כמובן, שאלת מליון הדולר- אם הייתי יודע איפה המחירים יעלו בעתיד, כנראה שכבר הייתי מליונר… את התשובה לשאלה "איפה כדאי לקנות" אני לא יכול לענות, ות'אמת- אני גם לא יודע בעצמי…

יש אנשים שחושבים שהפריפריה תעלה, אזורים כדוגמת באר שבע, ירוחם, חיפה, עפולה, טבריה וכד'. כמובן יש חבר'ה שאומרים שדווקא המרכז יעלה, ויש גם חבר'ה שאומרים שהנדל"ן בארץ פשוט יקר עכשיו, באופן כללי, ולא כדאי בכלל להשקיע עכשיו אלא לשבת על הגדר ולחכות שהמחירים ירדו. אני לא יודע להגיד לכם איפה כדאי… אבל יש לי הסתייגות אחת:

יותר חשוב מלמצוא את המקום הנכון, זה לעשות!

אני אסביר-

גם אם יש לכם מודיעין ממקור ראשון שמחירים בתל אביב יכפילו את עצמם בתוך שנתיים… גם אם אתם יודעים בדיוק שהרצליה זה הלהיט הבא.

לפעמים עדיף להשקיע בקטן מאשר לחכות ולחסוך את הכסף הגדול!

יקח לכם הרבה זמן עד שתוכלו לחסוך מספיק כסף כדי לקנות בתל אביב או הרצליה.. הזמן הזה שווה לכם כסף-

הכסף שלכם מאבד מערכו בזמן שהוא נרקב בבנק ומחכה למשיח,

ובנוסף צריך לחשוב על הרווח הפוטנציאלי שהכסף הזה היה צובר אם הוא היה מושקע.

ז"א- אתם מפסידים פעמיים!

לכן, כדאי (לדעתי) לכוון למקום שבו אתם מסוגלים לקנות דירה, ולקנות כמה שיותר מהר. אפילו אם זאת לא היתה עסקת חייכם, ואפילו אם יכולתם להרוויח יותר במקום אחר- מה שחשוב זה שעשיתם, קניתם נכס, ומעכשיו הכל יהיה קל יותר. הצעד הראשון הוא הכי קשה, ולכן חשוב מאוד שתעשו אותו.

אנחנו למשל, הלכנו על עסקה די סולידית בתור עסקה ראשונה. היו בפנינו כמה הצעות לעסקאות מסוכנות יותר, שכנראה היו מניבות לנו רווח גדול יותר- אבל גם מסוכנות יותר. רצינו להתחיל עם עסקה צנועה ונורמלית, כדי לקבל חוויה חיובית ולהיכנס לעולם ההשקעות ברגל ימין. זה מאוד חשוב לדעתי!

 

נחזור לעניין-

אין לי איזה נוסחת פלא לגבי מהי הדירה המושלמת. אתם צריכים לחפש

  1. נכס טוב
  2. במקום טוב
  3. במחיר שתוכלו לעמוד בו.

ברגע שגיבשתם לעצמיכם נכס- אפשר להתחיל לחפש!

ההתחלה: גיוס הון עצמי

הון עצמי? מה זה ולמה אני צריך את זה?

איך מתחילים?מהו השלב הראשון שצריך לעשות כשחושבים על השקעה בנדל"ן? כמובן, התשובה היא פשוטה- גיוס הון עצמי ראשוני, כדי שיהיה עם מה להשקיע.

בעצם, כל השקעה מתחילה מזה שיש כסף להשקיע. כדי שהכסף שלנו יעשה כסף- צריך קודם שיהיה כסף. ברגע שיש לנו הון עצמי ראשוני- העניינים נהיים יותר פשוטים. בנוסף, ככל שמשקיעים יותר- ככה קל יותר להשקיע. בגלל זה, העשירים רק הולכים ונהיים עשירים יותר, והעניים רק הולכים ונהיים עניים יותר.

ברגע שיש לנו הון עצמי ראשוני להשקעה, אנחנו נשקיע אותו, נמנף אותו, וניצור בעזרתו עוד כסף. כל שקל שיש לנו הוא בעצם עובד שלנו, שאותו אנחנו מעסיקים. ככל שיהיו לנו יותר עובדים- אנחנו נתעשר יותר מהר ויותר הרבה.

בנוסף, הבנק לא ילווה לנו כסף, אם לא נביא כסף משל עצמו בהצלחה. לכן, כל השקעה בנדל"ן מתחילה מגיוס הון עצמי בסיסי.

(חייב לציין, שיש גם דרכים להשקיע ללא הון עצמי. חשבו להבין- אי אפשר להמציא כסף, ולכן אין באמת דבר כזה השקעה בלי הון עצמי. בכל מקרה, אני לא ממליץ על זה- אני ממליץ להשקיע עם מה שיש, ולא עם מה שאין.)

 

חיסכון אגרסיבי

הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות זה לנהל את ההוצאות וההכנסות שלכם בצורה נכונה, ולחסוך כמה שאפשר. האמת? לדעתי זה צעד יותר בסיסי אפילו מרכישת דירה. עוד לפני שאתם חושבים על השקעה- קודם תלמדו לנהל את מה שיש.

באופן כללי, אתם צריכים לעקוב אחרי ההוצאות וההכנסות שלכם, ולהוריד את ה"שומן העודף". תנסו לקצץ איפה שאפשר, לחסוך כמה שיותר, כדי שיהיה לכם כסף להשקיע. כסף שאתם חוסכים ומשקיעים– יחזור אליכם בגדול, פי כמה. אתם צריכים לשאול את עצמכם איך אתם יכולים להרוויח יותר כסף, אבל בעיקר איך אתם יכולים לחסוך יותר.

יש המון דרכים לחסוך ולנהל את ההוצאות בצורה טובה. זה מה שאנחנו עושים:

  1. אנחנו שומרים את כל הקבלות שלנו
  2. יש לנו קבוצת וואטסאפ שלי ושל אשתי, ששם אנחנו רושמים את ההוצאות שלנו. כל אחד שמוציא כסף- שולח בקבוצה הודעה, לדוגמא "15 שקל פרי שייק בקניון השרון". לכל הודעה בכל מקרה רשום את התאריך שלה 🙂
  3. בסוף כל חודש, אנחנו יושבים עם הקבלות, עם ההודעות בקבוצה, עם תלושי המשכורת, ועם פירוט האשראי ופירוט החשבון מהבנק. אנחנו משווים הכל, ומכניסים את כל הפרטים לתוך האקסולידית. (זה קובץ אקסל מעולה לניהול כלכלי)
  4. אחרי זה, אנחנו רואים מה המצב שלנו החודש- האם הוצאנו הרבה מידי, או שהצלחנו לחסוך? על מה הוצאנו הכי הרבה? איפה יכולנו לקצץ?

חשוב לעשות את זה, במיוחד בתקופה הראשונה של החיים, כי זאת בעצם ההזדמנות הכי קלה לחסוך (אין ילדים ואין לימודים), וככה נוכל לקנות נכסים ולהשקיע, ובעתיד (זאת השאיפה) נוכל לצאת לעצמאות כלכלית.

מקום מעולה שתוכלו לקרוא על חיסכון אגרסיבי במיוחד הוא בלוג הסולידית. זה בלוג מאוד מומלץ על חיסכון והשקעה פאסיבית בבורסה, מומלץ מאוד!

בעיקרון, לחסוך זה כמו דיאטה- זה קשה בהתחלה, אבל מתרגלים לזה. השד לא נורא כמו שהוא נראה. דבר נוסף שעוזר, (לפחות לי), זה להטמיע הרגלים. קשה מאוד לקום כל בוקר ולהחליט לחסוך. כוח הרצון הוא כמו שריר- ולפעמים הוא מתעייף ונכנע. לכן, חשוב מאוד לגרום לכל תהליך החיסכון והמעקב להיות אוטומאטי כמה שאפשר, על "טייס אוטומאטי", ולהטמיע את החיסכון בשגרת היום. (לדוגמא, תתרגלו לתכנן מה אתם אוכלים יום קדימה. ככה, לא תתקעו פתאום בלי אוכל, ואז תישברו ותזמינו אוכל מהיר ויקר). יש המון דרכים לחסוך, והמון מקום לקצץ. מוזמנים לכתוב בתגובות רעיונות שלכם, או מקומות שאתם נתקעים בהם בחיסכון!

חשוב גם להגיד- אם חשוב לכם הזמן שלכם והחופש שלכם- ייתכן ותרצו לוותר היום על כל מיני הנאות החיים, כדי להשקיע ולהינות יותר אחר כך. לדוגמא, קרעתם את הת** אחרי השחרור, במשך שנה שלמה. לא חבל לבזבז את כל הכסף על טיול בחו"ל? עם הכסף הזה אתם יכולים לקנות דירה צנועה בפריפריה, ובעוד 10 שנה תוכלו להתפטר ולטייל כל השנה! אם זה באמת חשוב לכם- תשקיעו בזה!

יש המון חומר על חיסכון באינטרנט. אני ממליץ גם להסתכל על האתר של פעמונים, הם עמותה שעוזרת לאנשים להתנהל כלכלית נכון.

 

מענקים וסכומים גדולים

להרבה מאיתנו מגיע פעמים איזה מענק מכובד, או סכום כסף גדול. יכול להיות שקיבלתם איזו ירושה שמנה, או בונוס מהעבודה. אנחנו קיבלנו בערך 100 אלף שקל מהמתנות של החתונה, וזה עזר לנו לגייס מספיק הון עצמי ראשוני. (אם כבר מדברים על זה- אל תתחתנו במאות אלפי שקלים! תעשו חתונה צנועה, ובזמן שחברים שלכם מגרדים כסף מהרצפה אתם תוכלו להשקיע בנכס הראשון שלכם).

חשוב שאת הסכומי כסף האלה לא תבזבזו ישר- אל תקנו רכב, אל תטוסו לחו"ל. תשמרו את הסכומים האלה באיזה פיקדון בבנק או משהו, וביחד עם שאר החסכונות שלכם, יהיה לכם מספיק כסף כדי לקנות דירה. זה יכול להיות צעד שישנה את החיים שלכם!

 

כמה הון צריך לגייס

שאלה טובה. בעיקרון, זה מאוד משתנה עם הזמן, וגם מאוד תלוי באזורים בארץ. כדי לקנות דירהה ראשונה, אתם צריכים לפחות 25% מהמחיר של הדירה. את השאר אתם לוקחים במשכנתא. (אל תפחדו ממשכנתא! משכנתא זה מעולה- אתם לוקחים את הכסף של הבנק, ומשקיעים אותו! פצצה, לא?)

לדוגמא, אם אתם רוצים לקנות דירה של מליון ש"ח- אתם תצטרכו לפחות 250 אלף. בתכל'ס, אתם תצטרכו טיפה יותר- כי יש כל מיני הוצאות נלוות של מתווכים, עו"ד, תשלום לבנק, שמאי וכד'… וגם, אולי תצטרכו שיפוץ או ריהוט. בנוסף, ברוב המקרים השמאי מעריך את הדירה במחיר נמוך יותר, וזה משפיע גם על המימון בתקבלו, ותצטרכו להוסיף עוד הון עצמי. (לא הבנתם כלום? לא נורא, הכל יהיה ברור יותר בהמשך). לכן, שלב החיסכון חייב לבוא ביחד עם התכנון הנכון של הרכישה, איזה דירה מתאימה לכם ואיזה דירה אתם תקנו, כדי שלא תתקעו ולא יהיה לכם כסף.

באופן כללי, כמשקיעים, אנחנו נרצה "להחנות" את הכסף שלנו כמה שפחות. במקום לחכות למספיק הון עצמי כדי לקנות דירה גדולה- אנחנו רוצים לקנות כמה שיותר מהר, גם אם זאת דירה קטנה יותר. בדירות קטנות יש תשואה טובה יותר בדרך כלל, וגם יותר קל לקנות אותם. בנוסף, אם טעיתם- זאת לא תהיה טעות קשה מידי. וגם, בזמן שיקח לכם לחסוך עד המחיר היקר- מחירי הדירות כבר יעלו אפילו יותר, וזה יקשה עליכם להגיע לסכום הזה.

הדירה הראשונה שלנו עלתה 565 אלף שקל, בבאר שבע, ב2016. זה די זול לדירת 3 חדרים, לא?

אני אכתוב על הדירה הראשונה שלנו בפירוט בפוסט אחר. העיקרון שאתם צריכים להבין הוא- תנסו לקנות כמה שיותר מהר. זה יכניס אתכם לנתיב הנכון, ולקנות דירות גדולות יותר לאחר מכן יהיה הרבה יותר קל.

(חשוב להגיד, שלא צריך לקנות דירה במחיר הכי זול שאפשר, אם הדירה לא טובה. יום אחרי שקנינו את הדירה, מצאנו דירה בסוף הרחוב ב300 אלף ש"ח. אחרי בירורים גילינו שהיא נמצאת בבניין של המון פרוצות וכד', ואין סיכוי שנקבל שכ"ד על הדירה הזאת. ככה שלא צריך לקנות תמיד את הכי זול- צריך להפעיל את הראש ולהשקיע כמו שצריך!)

 

אם אמרו לכם שהדירות בארץ יקרות ושיוקר המחיה הוא בלתי נסבל- זה פשוט כי לא חיפשתם במקום הנכון. בדרום ובצפון יש נכסים בזיל הזול, ואם תנהלו את ההשקעות בצורה טובה- תוכלו לקנות אותם בקלות.

לחצו כאן לשלב הבא במדריך:  הגדרת הנכס שבו נרצה להשקיע

 

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן

אז ככה, החלטתי לכתוב פוסט שימקד אותי. אני הולך לכתוב את המדריך המלא להשקעה בנדל"ן.

בעצם, אני הולך לכתוב כאן בדיוק את הצעדים, צעד אחרי צעד, שצריך לעשות כדי להשקיע בנדל"ן. מההתחלה ועד הסוף. אני עושה את זה בגלל 2 סיבות-

  1. לי היה מאוד חסר מדריך כזה כשהתחלנו להשקיע. כל הזמן התבלבלנו, ולא ידענו בדיוק מה הסדר של הדברים. רגע, אישור עקרוני עכשיו או אחר כך? מתי נפגשים עם יועץ משכנתא? מתי בדיוק לדבר עם עו"ד? לא ידענו בדיוק מה לעשות קודם ומה לעשות אחר כך. אני מקווה שהמדריך הזה יעזור לכם להבין בדיוק מה הסדר, ומה עליכם לעשות הלאה.
  2. הפוסט הזה ימקד אותי בדיוק על מה לכתוב, ואני לאט לאט אוסיף עוד תכנים ואעדכן את הפוסט, ככה שהוא יתמלא ויכיל את המדריך המלא להשקעה בנדל"ן.

הערה קטנה לפני שמתחילים:

אני כותב כאן ממש בראשי פרקים את הצעדים והשלבים הנדרשים להשקעה בנדל"ן. רק שתי מילים על כל שלב. כל שלב יהיה קישור, לפוסט נפרד, שיסביר לעומק את הנושא!

בהמשך, אני מקווה גם להכין אינפוגרפיקה של כל התהליך, כדי שתוכלו לראות את זה בצורה ויזואלית ונוחה.

ברוכים הבאים למדריך המלא להשקעה בנדל"ן!

יאללה, מתחילים!

 

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן

 

הקדמה:

  • מהם 2 סוגי ההשקעה בנדל"ן
  • מהם אפשרויות ההשקעה העומדות ברשותינו

 

מתחילים להשקיע:

  • חיסכון אגרסיבי וגיוס הון עצמי ראשוני
  • הגדרת הנכס שבו נרצה להשקיע
  • הגדרת איזור ההשקעה, בהתאם לנכס המוגדר (מקום בארץ + התמקדות ספציפית)
  • סקר שוק – עם ובלי מתווכים
  • במקביל לסעיף 4 – לימוד על נדל"ן ועל משכנתאות
  • לקראת סוף סעיף 4 – הוצאת אישור עקרוני בבנק אחד
  • חיפוש ומציאת נכס לקניה
  • במקביל לסעיף 7 – למצוא עו"ד
  • במקביל לסעיף 7 – הוצאת אישורים עקרוניים בבנקים אחרים
  • משא ומתן מול המוכר
  • סגרתם על מחיר טוב? מעולה! מצאתם דירה!
  • הפקת חוזה אצל העו"ד
  • חתימה על חוזה עם מוכר הנכס
  • תפתחו שמפניה- חתמתם על חוזה על הנכס הראשון שלכם! ~התרגשות~
  • להיסגר על תמהיל המשכנתא הטוב ביותר להשקעה
  • סקר שוק בין הבנקים, למצוא את המשכנתא הטובה ביותר
  • במקביל ל16 – העברת התשלום הראשון, של ההון העצמי הראשוני
  • פתיחת תיק משכנתא אצל הבנק הטוב ביותר
  • משימות שהבנק מטיל עליכם:
  • הערכת שמאי של הנכס
  • חתימה על יפוי כוח נוטריוני
  • ביטוח חיים וביטוח מבנה (כמובן עושים סקר שוק ומשווים מחירים!)
  • רישום משכון לטובת הבנק ברשם המשכונות, והחזרת האישור לבנק
  • החתמת המוכר על אישור תשלום הון עצמי, אישור של החשבון שאליו יעבור הכסף, וכתב התחייבות
  • רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו
  • החזרת כל הטפסים לבנק, אישור סופי, וקבלת התשלום
  • העברת התשלום ע"פ החוזה- למוכר או לחשבון הנאמנות
  • המוכר יבצע את ההתחיבויות שלו ע"פ החוזה- אישור תשלום מס שבח, אישור כיסוי משכנתא, תיקונים וצבע אם צריך וכד'
  • רישום הדירה על שמכם בטאבו
  • קבלת מפתח לדירה!
  • מעבירים את האישור של הטאבו לעו"ד, הוא חותם עליו, ומחזירים אותו לבנק

זהו! קניתם נכס! מזל טוב!

לא מסובך, נכון?

אם תעקבו צעד אחרי צעד עם המדריך הזה- אתם תכסו את הכל ולא תפספסו כלום.

חשוב להדגיש- כל עסקה והסיפור שלה, ולכן יהיו נכסים שבהם הסדר יהיה אחר, יהיו נכסים שבהם הבנק ירצה אישורים נוספים, יהיו כל מיני דברים אחרים שעליכם לעשות (לדוגמא, אם תצטרכו ייעוץ משכנתא, או אם הבנק לא יקבל את המשכנתא, או אם השמאי יעריך את הדירה במחיר נמוך בהרבה ממה שאתם ביקשם)

בכל מקרה, זה הרעיון הכללי. אני אעדכן את הפוסט הזה כל פעם, כך שכל שלב יהיה קישור לפוסט נפרד על הנושא!

 

המון בהצלחה!

 

נ.ב.

אם חסר לכם איזה שלב, או שנתקלתם בסדר אחר וכד'- כתבו לי! אני אשמח לשנות ולשפר את המדריך הזה, כדי עזור לכמה שיותר אנשים לקנות דירה!

 

יום קסום

ממה מרוויחים כשמשקיעים בנדל"ן

מה בעצם יוצר את הרווח בהשקעה בנדל"ן?

זה נשמע פשוט, אבל לקח לי הרבה זמן להבין, מה בעצם הרווח בעסקאות נדל"ן. זה סיבך אותי במיוחד, כשניסיתי לחשוב גם איך מתייחסים לרווחים כשמוסיפים לסלט את המשכנתא, והריבית לבנק וכו'.. האמת- אני עדיין לא בטוח שהבנתי עד הסוף, ואני בטוח שיש עוד הרבה ללמוד על זה.

באופן כללי, רווח בהשקעות נדל"ן מתחלקות ל2 סוגים: (כמובן שזה טיפה יותר מורכב, אבל בשביל הפשטות):

  1. רווח משכ"ד
  2. רווח מעליית ערך
  3. רווח מקניה בחוסר (אני חושב שזה המונח מעולם המניות, אבל אנלא בטוח. לאמשנה עכשיו)

 

רווח משכ"ד

אנחנו קונים נכס, ומשכירים אותו. השכ"ד, הוא בעצם הכנסה נוספת שלנו- שעליה אנחנו לרוב אפילו לא נשלם מיסים! הכנסה פאסיבית טהורה. באופן עקרוני- כשנפרוש אנחנו רוצים להגיע למצב כזה, שבו ההכנסה מהשכירות של כל הנכסים שלנו תהיה גדולה יותר מההוצאות שלנו. בצורה כזו- אנחנו חופשיים להפוך את השולחן על הבוס ולצאת להסתובב בעולם ובירוחם.

זה הוא סוג הרווח אליו אנחנו נכוון, בסופו של דבר. זהו הרווח הנקי והטוב ביותר. כדי למקסם רווח מסוג זה, ניתן להעלות את השכ"ד לשוכרים, לפצל דירות, להשכיר יחידות דיור וכד'. בבאר שבע למשל, נהוג לבנות דירת "סוויטות"- זה בעצם דירה אחת, אבל לכל חדר יש שירותים משלו. בצורה כזו- אפשר להעלות את השכ"ד בצורה יפה.

החיסרון של רווח כזה, הוא שאין לו לאן לגדול יותר מידי. גם כשהשנים עוברות- השכ"ד עולה די בעדינות.

 

רווח מעליית ערך

זהו בעצם הרווח הטוב ביותר בעסקאות נדל"ן. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה (מבוססת), שמחירי הדיור עולים באופן קבוע. בעצם, אנחנו נקנה דירה, נחזיק אותה מס' שנים- ואז נמכור אותה ברווח. כל עוד לא יהיה איזה שינוי דרסטי- זהו הרווח המרשים ביותר שיש מנדל"ן. רווח כזה עוזר להגדיל את ההון העצמי, ובעזרתו ניתן להתקדם להשקעות גדולות יותר, מורכבות יותר וריווחיות יותר.

זה לא ככ מסובך- המחיר עולה, וכך גם שווי הנכס שלכם.

 

רווח מקנייה בחוסר

זהו סוג הרווח, שצריך להיות משקיע מנוסה בשביל להרוויח. והוא גם הרווח הכי בטוח, ומה שיתן לכם פוש קדימה וזינוק מעולה בהון העצמי ובעולם ההשקעות. (אני לא חושב שאנחנו הצלחנו להרוויח ככה בקניית הנכס הראשון שלנו)

בעצם, אנחנו נשאף לקנות דירה במחיר שהוא מתחת למחיר השוק שלה. לדוגמא- מתווך ינסה למכור לכם דירה ב700 אלף שקל. בעצם, השווי שוק של הדירה (=המחיר שהיא באמת שווה, ושמישהו יהיה מוכן לקנות), היא 650 א"ש (=אלף שקל). אם נצליח לקנות אותה במחיר הזה- מעולה.

אבל, אם נרצה להרוויח עוד יותר- ננסה לקנות אפילו בפחות. לדוגמא, אם מצאנו דירה של זוג בדרך לגירושים, שלחוצים מאוד להיפטר מהדירה, אפילו במחיר מופחת. ואז, נקנה מהם את הדירה ב600 א"פ. בעצם, עשינו רווח של 50 אלף שקל, בלי לעשות כלום! מעל הרווח הזה, שעשינו בקניה, נרוויח כמובן מהשכ"ד ומעליית הערך.

וורן באפט, המשקיע (במניות) הכי גדול בכל הזמנים, קרא לזה: "לקנו דולר ב50 סנט".

ברגע שמבינים את זה, הכל נהיה פשוט יותר.

אנחנו מחפשים דירה שווה דולר- וקונים אותה בחצי דולר.

די פשוט לא?

אם אתם מצליחים לעשות רווח מסוג כזה- אתם בכיוון הנכון בהחלט.

(איך עושים את זה? נדבר ביום אחר)

 

באופן כללי, אנחנו, כמשקיעים, רוצים להינות מכל סוגי הרווחים, ולא להישאר רק באחד. אנחנו לא רוצים להשקיע רק בנדל"ן מניב, ופשוט לקנות עוד נכסים כדי להשכיר.

מצד שני, אנחנו גם רוצים להינות משכ"ד, ולכן לא נעשה רק עסקאות אקזיט וספינים.

אנחנו נרצה ליצור לנו תזרים מזומנים, שבו נכנס לנו כסך לחשבון כל חודש- ואנחנו עדיין מנצלים את עליית הערך בשוק ואת הקנייה במחירים נמוכים.

זוהי, כמובן, השאיפה. כמובן שיהיו נכסים כאלה ונכסים כאלה, השקעות כאלה והשקעות כאלה.

מקווה שהצלחתי לסדר לכם דברים בראש.

משהו לא מובן?

תגיבו! אני אענה על הכל 🙂

 

יאללה יום כתום

למה לקנות דירה להשקעה?

יצא לי לדבר עם הרבה חברים, במיוחד בגיל הצעיר, שלא הצליחו להבין למה לקנות דירה, ולא לגור בה. לא רק שלא גרים בה- אתה גם משלם שכירות! אם יש לך כסף לקנות דירה- תקנה כבר לעצמך, ותגור בה! ככה, גם תחסוך את דמי השכירות, וגם יהיה לך נכס.

האמת?

זה כבר כל כך ברור לי, ומובן מאליו, שכדאי להשקיע בדירה- שאפילו קשה לי לחשוב מאיפה להתחיל לדבר על זה.

אז בעצם, למה להשקיע בדירה?

יש לזה כמה סיבות:

כסף שיושב הוא כסף שהולך לאיבוד

יש לכם הרי כסף, נכון? קיבלתם מתנה מהחתונה, קיבלתם מענק שחרור, איזה בונוס מהעבודה, איזה ירושה מכובדת. (אין לכם כסף? נדבר על זה בפוסט אחר!). מה אתם עושים עם הכסף הזה? תבינו- לשמור את הכסף בבנק, למתי שתצטרכו אותו- זה אחד הדברים הכי גרועים שאתם יכולים לעשות עם הכסף שלכם.

למה?

אני שמח להציג בפניכם את הכוח שכולנו שונאים, שכולנו מפחדים ממנו והוא פוגע בכולם- אינפלציה. אינפלציה, באופן כללי ובלי להכנס לכלכלה שמאוחרי זה- זהו מצב שבו המחירים כל הזמן בעליה. או, במילים אחרות- הכסף מאבד מהערך שלו. לדוגמא, אם לפני 20 שנה, הייתי יכול לקנות ב5 שקל קופסת סיגריות- היום זה מספיק לי רק לקרטיב מנגו, וגם זה בקושי. היום, חפיסת סיגריות עולה משהו כמו 25 שקל, (אני לא בקיא בזה, וזה עומד לזכותי!), והמחיר ממשיך לטפס.

כך שבעצם, לפי המחירים האלה, מי שהיה לו, לדוגמא, 100 שקל, לפני 20 שנה- יכל אז לקנות 20 חפיסות סיגריות. היום, הוא יכול לקנות רק 5 חפיסות.

הבנתם? בעצם, הכסף שלו איבד מהערך.

(לא אכנס עכשיו לכל ההסבר מאוחורי התופעה של האינפלציה, למה זה קורה וכד'. מי שרוצה, מוזמן לקרוא כאן)

בכל אופן, מצב זה של השוק, כבר מתרחש בארץ הרבה הרבה שנים. זוכרים את המחאה החברתית על עליית מחירי הדיור והקוטג'? זוכרים שכשהייתם קטנים, שכר המינימום היה הרבה יותר נמוך, והוא ממשיך לעלות כל הזמן?

ובכן, זהו מצב של אינפלציה. המחירים עולים. וביחד עם כל מחירי השוק- גם מחירי הנדל"ן עולים. דירה שהיתה שווה לפני 6 שנים 300 אלף ש:ח- היום שווה 600 אלף. כולנו מכירים את התמני הזה מהשכונה, שלפני 20 שנה קנה קרקעות, והיום הוא טייקון נדל"ן.

אם יש לכם כסף, ואתם לא משקיעים אותו- אתם מפסידים על בטוח. הכסף שלכם נשחק, ואתם מאבדים את "כוח הקנייה" של הכסף שלכם. בעצם, אתם בסיכון גבוהה, ותפסידו תמיד! זוכרים את הדוד ההוא שאמר לכם שלהשקיע זה מסוכן, ואתם עלולים להפסיד?

נחשו מה- אם אתם שומרים את הכסף שלכם בבנק, או מתחת לבלטות- אתם מפסידים. בטוח שאתם מפסידים.

ובכן, מה עדיף- אולי להפסיד, או בטוח להפסיד?

 

הצד השני של המשוואה- להרוויח מעליית הערך

דיברנו על זה שאם אתם לא משקיעים, אתם מפסידים כסף. נשאל את עצמינו- האם אפשר להרוויח מכל הסיפור הזה? (אמ;לק- כן).

תראו, העניין הוא כזה. המחירים עולים כל הזמן, כן? אבל, לא כל השווקים נבראו שווים. ז"א, שיש כל מיני "שווקים", שבהם עליית המחירים היא אחרת. יותר מהירה, אולי יותר איטית, אולי בצמוד למדד. (המדד זה בעצם המחיר של סל הקניות הממוצע).

ז"א, שדברים שונים מתייקרים בצורות שונות ומקצבים שונים. יש דברים שהמחירים שלהם עולים מהר יותר, ויש דברים שהמחירים שלהם עולים לאט יותר. (יש אפילו סחורות שהם בקורלציה שלילית משאר העולם- זהב לדוגמא, בדרך כלל מאבד מהערך שלו כשכל שאר העולם באינפלציה)

לכן, אם אנחנו נחזיק את הסחורה שמתייקרת יותר לעומת שאר המחירים- אנחנו בעצם נרוויח.

זה לא כ"כ מסובך, אבל אני אסביר-

אם לי יש מליון שקל. אני יכול לקנות איתו 2 מליון מסטיקים, או דירת 5 חדרים בבאר שבע.

אחרי 10 שנים, המחירים התייקרו. המחייה התייקרה. מסטיק עולה שקל, במקום חצי שקל.

עכשיו, אני יכול לקנות רק מליון מסטיקים, כן?

לעומת זאת, הדירה שלי בבאר שבע, אחרי 10 שנים, שווה 2 מליון שקל. אם אני מוכר אותה אחרי 10 שנים, וקונה מסטיקים- אני עדיין יכול לקנות 2 מליון מסטיקים!

בעצם, הכסף שלי הכפיל את עצמו!

 

הבנתם?

(אני מוכרח לציין- זה די פשוט. קשה להסביר את זה מרוב שזה פשוט)

ז"א, אם הנדל"ן שלי הניב תשואה (אנחנו נלמד מה זה בהמשך!) גבוהה יותר מהשוק- אז אני מרוויח. אני נהיה עשיר יותר, בעצם. הכסף שלי שווה יותר משל כולם. לכן, בהשקעה בנדל"ן, אנחנו מרוויחים מעליית הערך. אנחנו גם לא מפסידים כסף בגלל ירידת הערך, ואנחנו גם  עושים רווח נאה! מגניב, לא?

הרווח הזה, אגב, נקרא תשואה. באופן כללי, אם התשואה גבוהה יותר מהאינפלציה- אתם במצב טוב. (אני נוהג להתייחס לאינפלציה כ3% שנתי, כדי להבין פחות או יותר אם אני רווחי או לא).

 

 

נדל"ן זה השקעה בטוחה (יחסית)

יחסית לשאר אפשרויות ההשקעה- מניות, ניירות ערך, סחורות, סטראטאפים וכד'- נדל"ן זוהי ההשקעה הכי מאוזנת. ז"א, מבחינת השילוב של סיכון לעומת תשואה- השקעה בנדל"ן מציעה את האפשרות הכי טובה.

מצד אחד, זוהי השקעה די בטוחה. כולנו שמענו על המשקיע שהיה לו שוכר עבריין, שלא שילם שכ"ד, או שנשרף לו הבית, או שהפסיד הרבה כסף. כולנו שמענו על המשבר הגדול של מחירי הדיור בארה"ב ב2008. אבל, זהו סיכון די קטן. כשעושים דברים בדרך הנכונה, כמו שצריך- יש הרבה פחות מקום לטעויות ולבלאגן. לעבוד מסודר, לא להיכנס לסיכונים מיותרים, ולא לקוץ על הזדמנויות תשואה חלומיות. בסך הכל, לא כ"כ מסוכן להשקיע בנדל"ן. הערך של הדיור כבר שנים בעליה, וקל מאוד להרוויח בעסק הזה. אפילו דירה פשוטה, רגועה, עם תשואה לא גבוהה כ"כ- היא עדיין השקעה הרבה יותר טובה מאשר להשאיר את הכסף להירקב בבנק. בנוסף, קניית דירה זהו תהליך מסובך, אבל לא בשמיים- כולם עושים את זה, זה די נפוץ, ורובנו מכירים מישהו שקנה דירה. (למגורים, לעצמו!). כל זה הופך את התהליך הזה לדי פשוט.

מצד שני- התשואה על נדל"ן בארץ, לפחות במצד השוק עכשיו, היא סבירה פלוס. המחירים עולים, ובחישוב כולל השכ"ד מגיעים למספרים יפים מאוד. (לדוגמא, הבחור שאנחנו קנינו ממנו את הדירה- עשה תשואה של 12 אחוז שנתיים, למשך 6 שנים! הוא היה בדירה בסך הכל 3 פעמים, אולי אפילו פחות. כסף טוב לכל כך קצת עבודה, לא?)

גם מבחינת תנודתיות השקעה בנדל"ן היא מעולה- אין כמעט תנודתיות. מחירי הדיור לא משתנים כל שעה עגולה. קנייה של דירה היא דבר בטוח, ודי איטי- וזה הרבה יותר פשוט לרוב האנשים, במיוחד לבעלי לב חלש. (תנסו לדמיין איך אתם תגיבו אם תקובו בבוקר ותראו שהכסף שלכם איבד מהערך שלו ב30 אחוז! *אין דברים כאלה בנדל"ן)

 

*זה לא נכון, יש דברים כאלה- אבל הרבה הרבה פחות תנודתי, והרבה פחות נפוץ

 

אני עוד אכתוב על נדל"ן לעומת שאר אפיקי ההשקעה. אבל מה שצריך להבין, זה שזאת השקעה סבירה מאוד, מאוזנת, ונוחה. וגם, חשוב להגיד, יחסית פשוטה. אין בה מתמטיקה מסובכת או כל מיני אותיות באנגלית.

 

הכנסה פאסיבית

ובכן, זהו היתרון הכי גדול של הנדל"ן. השקעה בנדל"ן בצורה טובה, מניבה הכנסה פאסיבית. זוהי בעצם הכנסה, שאינה תלויה בזמן שלכם. אתם מקבלים משכורת- בלי לעבוד. הכסף שלכם עובד בשבילכם.

אם אני קונה דירה להשקעה, ומשכיר אותה- אני מקבל שכר דירה מהשוכרים שלי, באופן קבוע. כל חודש אני מקבל תזרים מזומנים, שלא תלוי בכמה זמן עבדתי בשבילו. גם אם אני טס חודש לטייל בחו"ל- אני עדיין אקבל את השכ"ד. מדהים, לא?

בעצם, אם אני מצליח לקנות מספיק נכסים- ולקבל מספיק שכ"ד- אני יכול להגיע לעצמאות כלכלית. בעבודה שיטתית ואיכותית, אני יכול להגיע למצב שבו ההכנסה מהשכירות של כל הנכסים שלי, מכסה את הוצאות המחיה שלי. ואז- אני חופשי. אני יכול להתפטר, לשבת בבית ולראות טלוויזיה כל היום וכל הלילה.

זה, רבותי, החלום. ךי כרגע יש נכס אחד בלבד- אבל השאיפה שלי זה להגיע למצב כזה, שבו אני לא אצטרך לעבוד עוד יום בחיים. נשמע טוב, לא?

הדרך עוד ארוכה- אבל בהחלט התחלנו. צעד קטן בכיוון הנכון.

חשוב להגיד- אין השקעה פאסיבית לגמרי. תמיד יש עבודה, תמיד יש תחזוק של הנכס, קניה ומכירה, התעסקות עם שוכרים וכד'. אבל יחסית לזמן המושקע- זאת הכנסה יוצאת מן הכלל.

 

כמו שניתן לראות, יש סיבות מספיק טובות להשקיע בנדל"ן. זהו הדבר הנכון לעשות. זה יקח אתכם לאן שתרצו, יתן לכם חופש כלכלי, יתן לכם להגשים את החלומות שלכם, וייתן לכם ביטחון ויציבות כלכלית. כמובן, שגם יהיה לכם יותר זמן לעצמיכם ולמשפחה שלכם.

בהצלחה!