איזה נכס לקנות?

איזה נכס הכי מתאים לי? איזה נכס כדאי לקנות?

 

כשאנחנו שואלים את עצמינו באיזה נכס כדאי להשקיע, אנחנו נעבור מס' שלבים:

  1. שלב ראשון- מהו ההון העצמי שיש ברשותי?

מצד אחד אנחנו רוצים להשקיע כמה שאפשר. אנחנו לא רוצים שיהיה לנו כסף שיישב בבנק וירקב, ולכן נרצה לפנות כמה שיותר כסף להשקעה. מצד שני, כסף שאנחנו משקיעים הוא לא נזיל (=ז"א שאי אפשר למשוך אותו בכל עת שנרצה), ולכן לא תמיד נוכל להשקיע עם כל הכסף שיש ברשותינו.

אנחנו צריכים לאסוף ולחשב, מהו כל הכסף הפנוי שיש ברשותי. האם קיבלתם מתנת חתונה גדולה? האם יש איזה ירושה של סבתא רבא ששוכבת באיזה חשבון נשכח? להון העצמי ניתן להוסיף את פיקדון השחרור, את מתנת הבר מצווה, את החסכונות השוטפים, מענקים ובונוסים וכד'. ננסה לאסוף כמה שיותר כסף, כדי להגדיל את סכום ההשקעה שלנו.

לאחר מכן, אנו צריכים לתכנן קדימה, ולשאול את עצמינו האם נזדקק לכסף הזה בזמן הקרוב. האם אני מתכנן טיול גדול לחו"ל, ואני צריך 40 אלף ש"ח בשביל זה? (הערה: אל תטוסו לטיול גדול! תחסכו ותשקיעו). האם אני מחתן בקרוב את אחד הילדים שלי? האם אני מתכנן רכישת רכב? מעבר להוצאות הגדולות הללו, מומלץ לשמור סכום כסף מסויים בעו"ש, לכל צרה שלא תבוא. (הסכום המומלץ הוא 6 חודשי מחייה).

לאחר שלקחנו בחשבון את כל ההוצאות האלה, נותר לנו ביד הסכום שאותו נוכל להשקיע. תלוי בזמן ובמקום, אבל בערך מ100 אלף שקל זמינים אפשר להתחיל לחשוב על השקעה רצינית.

כאן גם צריך לשאול, כמה אחוז מימון יש לנו. במידה וזו הדירה הראשונה, נוכל לקחת עד 75 אחוז משכנתא מהבנק. (משכנתא זה טוב!). במידה וזו דירה שניה, נוכל לקחת רק 50 אחוזי מימון, ולכן נצטרך להשקיע בדירה קטנה יותר, או לאסוף עוד כסף.

לדוגמא, אם חסכנו 250 אלף שקל, וזו דירתינו הראשונה- הבנק יסכים להביא לנו 75% מימון, ונוכל לקנות דירה בשווי של מליון שקלים. (בפועל טיפה פחות, כי יש הרבה הוצאות מסביב של עו"ד, שמאי, בנק וכד').

 

2. איזה נכס אני יכול לקנות עם הכסף הזה, ואיפה?

אחרי שגיבשנו לעצינו מהו הסכום שבו נוכל לקנות נכס, אנחנו צריכים להבין איזה נכס הכסף שלנו מסוגל לקנות. כמובן, השאלה הזאת הולכת יד ביד עם השאלה הגורם הנוסף- איפה לקנות את הנכס? בעצם, אני מחפש איזון של 2 גורמים- כמובן יהיו איזורים בהם אני ארצה לקנות, ויהיו דירות שאותם אני ארצה לקנות. מצד שני, לא תמיד אפשר לאחוז את המקל משני קצותיו. לדוגמא, ייתכן ואני רוצה להשקיע בתל אביב, אבל עם הכסף שלי אני לא יכול לקנות שם דירת 4 חדרים, אלא רק מחסן. או אולי אני יכול לקנות בתל אביב דירה ראויה, אבל באיזור גרוע שבו אני אצטרך להתעסק עם שוכרים מהסרטים. לכן, בשלב הזה צריך לעשות איזשהו ממוצע מחשבתי, ולהחליט מה אתם רוצים, וכמובן לנסות למצוא את הכי טוב שאתם יכולים.

מבחינת גודל הדירה, כרגע המצב בשוק בארץ הוא (באופן כללי, תמיד יש חריגות) ככה שככל שהדירה גדולה יותר, ככה התשואה נמוכה יותר. בדירות קטנות של 2 חדרים התשואה מכובדת, ואילו בדירות של 4-5 חדרים התשואות נמוכות יותר. בנוסף, גורם שאתם צריכים לחשוב עליו הוא "מי קהל היעד שלי?". למי אתם מתכננים להשכיר את הדירה? האם הדירה שלכם רלוונטית אליהם? לדוגמא, אנחנו קנינו את הדירה הראשונה שלנו בבאר שבע, באיזור שבו גרים סטודנטים, וכיוונו להשכיר את הדירה לסטודנטים. בדוגמא שלנו למשל, לא יהיה לנו טוב לקנות דירה של 5 חדרים עם 2 קומות… למה שסטודנטים ירצו להשכיר דירה כל כל גדולה? ואם אני מחפש להכניס לשם משפחה עם ילדים- למה שהם ישלמו מחיר גבוה יותר כדי לגור בסביבת האוניברסיטה? ז"א צריך להתאים את הדירה לקהל היעד.

כמובן, שאלת הנכס צריכה להיות ביחד עם שאלת מיקום הדירה. אנחנו נשאף למצוא מקום שאנחנו מאמינים בו, שאנחנו צופים לו עליית מחירים ושאנחנו חושבים שיש למחירים שם עוד מקום לעלות. זוהי כמובן, שאלת מליון הדולר- אם הייתי יודע איפה המחירים יעלו בעתיד, כנראה שכבר הייתי מליונר… את התשובה לשאלה "איפה כדאי לקנות" אני לא יכול לענות, ות'אמת- אני גם לא יודע בעצמי…

יש אנשים שחושבים שהפריפריה תעלה, אזורים כדוגמת באר שבע, ירוחם, חיפה, עפולה, טבריה וכד'. כמובן יש חבר'ה שאומרים שדווקא המרכז יעלה, ויש גם חבר'ה שאומרים שהנדל"ן בארץ פשוט יקר עכשיו, באופן כללי, ולא כדאי בכלל להשקיע עכשיו אלא לשבת על הגדר ולחכות שהמחירים ירדו. אני לא יודע להגיד לכם איפה כדאי… אבל יש לי הסתייגות אחת:

יותר חשוב מלמצוא את המקום הנכון, זה לעשות!

אני אסביר-

גם אם יש לכם מודיעין ממקור ראשון שמחירים בתל אביב יכפילו את עצמם בתוך שנתיים… גם אם אתם יודעים בדיוק שהרצליה זה הלהיט הבא.

לפעמים עדיף להשקיע בקטן מאשר לחכות ולחסוך את הכסף הגדול!

יקח לכם הרבה זמן עד שתוכלו לחסוך מספיק כסף כדי לקנות בתל אביב או הרצליה.. הזמן הזה שווה לכם כסף-

הכסף שלכם מאבד מערכו בזמן שהוא נרקב בבנק ומחכה למשיח,

ובנוסף צריך לחשוב על הרווח הפוטנציאלי שהכסף הזה היה צובר אם הוא היה מושקע.

ז"א- אתם מפסידים פעמיים!

לכן, כדאי (לדעתי) לכוון למקום שבו אתם מסוגלים לקנות דירה, ולקנות כמה שיותר מהר. אפילו אם זאת לא היתה עסקת חייכם, ואפילו אם יכולתם להרוויח יותר במקום אחר- מה שחשוב זה שעשיתם, קניתם נכס, ומעכשיו הכל יהיה קל יותר. הצעד הראשון הוא הכי קשה, ולכן חשוב מאוד שתעשו אותו.

אנחנו למשל, הלכנו על עסקה די סולידית בתור עסקה ראשונה. היו בפנינו כמה הצעות לעסקאות מסוכנות יותר, שכנראה היו מניבות לנו רווח גדול יותר- אבל גם מסוכנות יותר. רצינו להתחיל עם עסקה צנועה ונורמלית, כדי לקבל חוויה חיובית ולהיכנס לעולם ההשקעות ברגל ימין. זה מאוד חשוב לדעתי!

 

נחזור לעניין-

אין לי איזה נוסחת פלא לגבי מהי הדירה המושלמת. אתם צריכים לחפש

  1. נכס טוב
  2. במקום טוב
  3. במחיר שתוכלו לעמוד בו.

ברגע שגיבשתם לעצמיכם נכס- אפשר להתחיל לחפש!

ההתחלה: גיוס הון עצמי

הון עצמי? מה זה ולמה אני צריך את זה?

איך מתחילים?מהו השלב הראשון שצריך לעשות כשחושבים על השקעה בנדל"ן? כמובן, התשובה היא פשוטה- גיוס הון עצמי ראשוני, כדי שיהיה עם מה להשקיע.

בעצם, כל השקעה מתחילה מזה שיש כסף להשקיע. כדי שהכסף שלנו יעשה כסף- צריך קודם שיהיה כסף. ברגע שיש לנו הון עצמי ראשוני- העניינים נהיים יותר פשוטים. בנוסף, ככל שמשקיעים יותר- ככה קל יותר להשקיע. בגלל זה, העשירים רק הולכים ונהיים עשירים יותר, והעניים רק הולכים ונהיים עניים יותר.

ברגע שיש לנו הון עצמי ראשוני להשקעה, אנחנו נשקיע אותו, נמנף אותו, וניצור בעזרתו עוד כסף. כל שקל שיש לנו הוא בעצם עובד שלנו, שאותו אנחנו מעסיקים. ככל שיהיו לנו יותר עובדים- אנחנו נתעשר יותר מהר ויותר הרבה.

בנוסף, הבנק לא ילווה לנו כסף, אם לא נביא כסף משל עצמו בהצלחה. לכן, כל השקעה בנדל"ן מתחילה מגיוס הון עצמי בסיסי.

(חייב לציין, שיש גם דרכים להשקיע ללא הון עצמי. חשבו להבין- אי אפשר להמציא כסף, ולכן אין באמת דבר כזה השקעה בלי הון עצמי. בכל מקרה, אני לא ממליץ על זה- אני ממליץ להשקיע עם מה שיש, ולא עם מה שאין.)

 

חיסכון אגרסיבי

הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות זה לנהל את ההוצאות וההכנסות שלכם בצורה נכונה, ולחסוך כמה שאפשר. האמת? לדעתי זה צעד יותר בסיסי אפילו מרכישת דירה. עוד לפני שאתם חושבים על השקעה- קודם תלמדו לנהל את מה שיש.

באופן כללי, אתם צריכים לעקוב אחרי ההוצאות וההכנסות שלכם, ולהוריד את ה"שומן העודף". תנסו לקצץ איפה שאפשר, לחסוך כמה שיותר, כדי שיהיה לכם כסף להשקיע. כסף שאתם חוסכים ומשקיעים– יחזור אליכם בגדול, פי כמה. אתם צריכים לשאול את עצמכם איך אתם יכולים להרוויח יותר כסף, אבל בעיקר איך אתם יכולים לחסוך יותר.

יש המון דרכים לחסוך ולנהל את ההוצאות בצורה טובה. זה מה שאנחנו עושים:

  1. אנחנו שומרים את כל הקבלות שלנו
  2. יש לנו קבוצת וואטסאפ שלי ושל אשתי, ששם אנחנו רושמים את ההוצאות שלנו. כל אחד שמוציא כסף- שולח בקבוצה הודעה, לדוגמא "15 שקל פרי שייק בקניון השרון". לכל הודעה בכל מקרה רשום את התאריך שלה 🙂
  3. בסוף כל חודש, אנחנו יושבים עם הקבלות, עם ההודעות בקבוצה, עם תלושי המשכורת, ועם פירוט האשראי ופירוט החשבון מהבנק. אנחנו משווים הכל, ומכניסים את כל הפרטים לתוך האקסולידית. (זה קובץ אקסל מעולה לניהול כלכלי)
  4. אחרי זה, אנחנו רואים מה המצב שלנו החודש- האם הוצאנו הרבה מידי, או שהצלחנו לחסוך? על מה הוצאנו הכי הרבה? איפה יכולנו לקצץ?

חשוב לעשות את זה, במיוחד בתקופה הראשונה של החיים, כי זאת בעצם ההזדמנות הכי קלה לחסוך (אין ילדים ואין לימודים), וככה נוכל לקנות נכסים ולהשקיע, ובעתיד (זאת השאיפה) נוכל לצאת לעצמאות כלכלית.

מקום מעולה שתוכלו לקרוא על חיסכון אגרסיבי במיוחד הוא בלוג הסולידית. זה בלוג מאוד מומלץ על חיסכון והשקעה פאסיבית בבורסה, מומלץ מאוד!

בעיקרון, לחסוך זה כמו דיאטה- זה קשה בהתחלה, אבל מתרגלים לזה. השד לא נורא כמו שהוא נראה. דבר נוסף שעוזר, (לפחות לי), זה להטמיע הרגלים. קשה מאוד לקום כל בוקר ולהחליט לחסוך. כוח הרצון הוא כמו שריר- ולפעמים הוא מתעייף ונכנע. לכן, חשוב מאוד לגרום לכל תהליך החיסכון והמעקב להיות אוטומאטי כמה שאפשר, על "טייס אוטומאטי", ולהטמיע את החיסכון בשגרת היום. (לדוגמא, תתרגלו לתכנן מה אתם אוכלים יום קדימה. ככה, לא תתקעו פתאום בלי אוכל, ואז תישברו ותזמינו אוכל מהיר ויקר). יש המון דרכים לחסוך, והמון מקום לקצץ. מוזמנים לכתוב בתגובות רעיונות שלכם, או מקומות שאתם נתקעים בהם בחיסכון!

חשוב גם להגיד- אם חשוב לכם הזמן שלכם והחופש שלכם- ייתכן ותרצו לוותר היום על כל מיני הנאות החיים, כדי להשקיע ולהינות יותר אחר כך. לדוגמא, קרעתם את הת** אחרי השחרור, במשך שנה שלמה. לא חבל לבזבז את כל הכסף על טיול בחו"ל? עם הכסף הזה אתם יכולים לקנות דירה צנועה בפריפריה, ובעוד 10 שנה תוכלו להתפטר ולטייל כל השנה! אם זה באמת חשוב לכם- תשקיעו בזה!

יש המון חומר על חיסכון באינטרנט. אני ממליץ גם להסתכל על האתר של פעמונים, הם עמותה שעוזרת לאנשים להתנהל כלכלית נכון.

 

מענקים וסכומים גדולים

להרבה מאיתנו מגיע פעמים איזה מענק מכובד, או סכום כסף גדול. יכול להיות שקיבלתם איזו ירושה שמנה, או בונוס מהעבודה. אנחנו קיבלנו בערך 100 אלף שקל מהמתנות של החתונה, וזה עזר לנו לגייס מספיק הון עצמי ראשוני. (אם כבר מדברים על זה- אל תתחתנו במאות אלפי שקלים! תעשו חתונה צנועה, ובזמן שחברים שלכם מגרדים כסף מהרצפה אתם תוכלו להשקיע בנכס הראשון שלכם).

חשוב שאת הסכומי כסף האלה לא תבזבזו ישר- אל תקנו רכב, אל תטוסו לחו"ל. תשמרו את הסכומים האלה באיזה פיקדון בבנק או משהו, וביחד עם שאר החסכונות שלכם, יהיה לכם מספיק כסף כדי לקנות דירה. זה יכול להיות צעד שישנה את החיים שלכם!

 

כמה הון צריך לגייס

שאלה טובה. בעיקרון, זה מאוד משתנה עם הזמן, וגם מאוד תלוי באזורים בארץ. כדי לקנות דירהה ראשונה, אתם צריכים לפחות 25% מהמחיר של הדירה. את השאר אתם לוקחים במשכנתא. (אל תפחדו ממשכנתא! משכנתא זה מעולה- אתם לוקחים את הכסף של הבנק, ומשקיעים אותו! פצצה, לא?)

לדוגמא, אם אתם רוצים לקנות דירה של מליון ש"ח- אתם תצטרכו לפחות 250 אלף. בתכל'ס, אתם תצטרכו טיפה יותר- כי יש כל מיני הוצאות נלוות של מתווכים, עו"ד, תשלום לבנק, שמאי וכד'… וגם, אולי תצטרכו שיפוץ או ריהוט. בנוסף, ברוב המקרים השמאי מעריך את הדירה במחיר נמוך יותר, וזה משפיע גם על המימון בתקבלו, ותצטרכו להוסיף עוד הון עצמי. (לא הבנתם כלום? לא נורא, הכל יהיה ברור יותר בהמשך). לכן, שלב החיסכון חייב לבוא ביחד עם התכנון הנכון של הרכישה, איזה דירה מתאימה לכם ואיזה דירה אתם תקנו, כדי שלא תתקעו ולא יהיה לכם כסף.

באופן כללי, כמשקיעים, אנחנו נרצה "להחנות" את הכסף שלנו כמה שפחות. במקום לחכות למספיק הון עצמי כדי לקנות דירה גדולה- אנחנו רוצים לקנות כמה שיותר מהר, גם אם זאת דירה קטנה יותר. בדירות קטנות יש תשואה טובה יותר בדרך כלל, וגם יותר קל לקנות אותם. בנוסף, אם טעיתם- זאת לא תהיה טעות קשה מידי. וגם, בזמן שיקח לכם לחסוך עד המחיר היקר- מחירי הדירות כבר יעלו אפילו יותר, וזה יקשה עליכם להגיע לסכום הזה.

הדירה הראשונה שלנו עלתה 565 אלף שקל, בבאר שבע, ב2016. זה די זול לדירת 3 חדרים, לא?

אני אכתוב על הדירה הראשונה שלנו בפירוט בפוסט אחר. העיקרון שאתם צריכים להבין הוא- תנסו לקנות כמה שיותר מהר. זה יכניס אתכם לנתיב הנכון, ולקנות דירות גדולות יותר לאחר מכן יהיה הרבה יותר קל.

(חשוב להגיד, שלא צריך לקנות דירה במחיר הכי זול שאפשר, אם הדירה לא טובה. יום אחרי שקנינו את הדירה, מצאנו דירה בסוף הרחוב ב300 אלף ש"ח. אחרי בירורים גילינו שהיא נמצאת בבניין של המון פרוצות וכד', ואין סיכוי שנקבל שכ"ד על הדירה הזאת. ככה שלא צריך לקנות תמיד את הכי זול- צריך להפעיל את הראש ולהשקיע כמו שצריך!)

 

אם אמרו לכם שהדירות בארץ יקרות ושיוקר המחיה הוא בלתי נסבל- זה פשוט כי לא חיפשתם במקום הנכון. בדרום ובצפון יש נכסים בזיל הזול, ואם תנהלו את ההשקעות בצורה טובה- תוכלו לקנות אותם בקלות.

לחצו כאן לשלב הבא במדריך:  הגדרת הנכס שבו נרצה להשקיע